業務内容

アパート、マンションの塗り替え

今が改修の時期かどうか悩んでいる。改修費用に追加融資が必要かも・・。
税理士さん、金融機関も巻き込んで検討しましょう。
収益性が上がる見通しが立つなら「GO」です。

「家主」の立場で考えます。

全体を一気に改装する必要はありません

現在の収益性を考える

築年数、現在の入居率、残債等々、現在の収益がどれくらいあるかによって答えは出るはずです。

外装にお金をかけるのは最後にしましょう。
空室があるならまずはお部屋の改修が最優先です。雨漏りがないなら外装などは後回しでいい。
まずは満室にするべきです。お部屋の改装もできれば利回り30%以上は確保できる改装費に抑えたいところです。
※築年数や構造(鉄筋コンクリート、鉄骨、木造等々)によって見解は異なります。

共通して言えることは、築25年(築20年くらいが望ましいが)を過ぎた建物は収益性から考えても 外部の改修工事を行うべきだと考えます。

それではどういう改修プランが望ましいか。

まずは共用部分(エントランスホールや共用廊下、階段、駐車場等)。

動線を考えます。
お客様はまず建物の外観を見ます。(この際外観でテンションを上げる作戦は捨てましょう)
次にエントランスからエレベーター(もしくは階段)で上階へ上がります。
そして共用廊下を通って部屋に入ります。
この一連の動線部分の改修を最優先しましょう。

収益性を高める

古くて汚れた建物に住みたいという人はまずいないでしょう。

集客力を高める(入居率を上げる)のと、これから入居されるお客様の家賃を下げたくない(もしくは上げたい)、現在お住まいのお客様の家賃も下げたくない(上げることはできないでしょうが)。また現在お住まいのお客様に長く住んでいて欲しい。

そのためには何が必要でしょうか。

不動産屋さんは頑張っています。屋内外問わず、美観を向上させることによって不動産屋さんはお客さんを案内しやすくなります。お客さんを斡旋する不動産屋さんを助けてあげることも付加価値です。

建物の保護、美観の向上、資産価値の向上

塗装には上記の三大目的がありますが、戸建て住宅と違ってマンションやアパートのような収益性を考慮しなくてならない建物の場合は少し考え方が違います。別途お問い合わせください。